理学療法士の大家生活がスタート!自己資金ほぼ無しから家賃収入を得るまでの行動を解説。

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これまでブログ、Youtube、せどり等の副業に様々挑戦してきました。そして、2020年4月29日より2万円/月(2020年5月)の家賃収入を得ることが可能になり、理学療法士大家がスタートしました。2020円6月現在は2つ目の不動産、築古戸建て(リフォーム中)を取得済です!

理学療法士は医療職では無い職業の方から見ると安定している職業に見えるでしょう。しかし、実際はそうでもありません。

理学療法士の将来について詳しいことはこちら⇓

理学療法士が将来増えすぎて飽和する!その理由と今できる対策を解説。

そんな将来に不安を抱える側面を持つ理学療法士という職業であるために理学療法士を本業に置きつつ副業に目を向ける方はこれから数多くなっていくことでしょう。

今回、自己資金はほとんど無い状態から理学療法士大家になるまでの行動を解説します。

「悩みを解決できるよ!」今回この記事を読んで~のような悩みが解決されると思います。※他の記事と何が違うか。

この記事で解決される悩み

⇒副業で大家(サラリーマン大家)とは?

⇒いくらお金がかかるのか?そしていくら貰えるのか?

「記事の信頼性」~の経験がある私が~について解説します。

今回、理学療法士を本業としながら初の不動産賃貸業に挑戦し、2万円/月貰えるようになるまでの行動・経緯を解説します。

理学療法士の給料だけでは不安に感じている方はこの記事をチェックしてみて下さい。理学療法士やっててもできます。

gyankame
gyankame

たったの2万円/月ですが、初めの一歩としては丁度です。それも合わせて解説します。

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副業大家とは?

副業大家とは、その名の通り「本業はサラリーマン」をしている人が開いた時間を使って大家をすること。そして会社からの給料以外の収入口を増やしていくことです。基本的にやろうと思えばどんな人でも始められます。(海外を行き来したり、頻回な出張で一つの県に居ない人は難しいかも…)

今回私は理学療法士として勤務しながらも大家を始めました。その経緯を解説します。

お金(自己資金)が無くても始められた。

私は自己資金は0円で不動産賃貸業を始めました。その理由は融資が引けるところにかたっぱしから電話or窓口相談に行った。そして自己資金GET。

アイ〇ルやアコ〇などのノンバンク系は×

私は新築購入時に2900万円の住宅ローンを組んでいます。しかしさらに借りられるんですよ。理学療法士などは国家資格で信用も割と高めなんで。

なんで私は自己資金が無かったのか?

私は恥ずかしながら「新築購入」「妻の学生生活スタート」「子ども誕生」「仮想通貨大暴落」が絡みあって預貯金が底をついていました。そこから模索し始めた副業生活なんですけど、せどり、ブログ、投資系を勉強しかたっぱしから挑戦してきました。

特に時間をかけたのがブログとせどり。今も継続していますが、どちらも急激に収益化できる副業ではありません。

「ボロ物件大家」というのは2年ほど前から知ってはいました。しかし不動産投資って初期費用が高くなる印象があって挑戦するには至っていませんでした。

始めたキッカケと融資先

初期費用はせいぜい200~300万円で始められるのに自己資金が無い私にはハードルが高く、踏み切れていませんでした。そんな私にある日酒を酌み交わしていた飲食業を経営する同級生が言った一言。

カオス
経営者友人

「たったそれくらいの金額のこと、、、早くやればいいやん。お金が無いなら公庫にでも行ったら?」

gyankame
gyankame

「た、確かに…」(単純)

翌週には公庫と地方銀行、信金に電話と窓口相談に行って融資の相談に行ってました。

それと同時に、配管業者をしている友人が自分も不動産投資をしたいと考えていることを知り意気投合!私からするとリフォーム知識等の建築関係ノウハウは持っていなかったので大助かり。友人からするとボロ物件オーナーになるノウハウは逆に持っていなかったのでお互いwinーwinの関係になりました。

gyankame
gyankame

思わぬ理由で初期投資が半額で済むことに!(もちろん収入も半額となってしまいますが、失敗した時の金銭的リスクも半分!w)

とりあえず初めての物件所有という経験をする為にはリスクが下がる方が一歩を踏み出しやすいということで納得。

結局そんな相方の確保もでき、初期費用が抑えられたことで融資の金額も安く済む算段となってきました。

肝心の自己資金確保の方は、公庫と信金は融資の条件が合わずやや金利は高くなりましたが地方銀行のフリーローン(金利4%)で融資を受けることにしました。学生だった妻も働きだしたし、100万円くらいの借金は短期間で返せる算段ですw

融資の模索と同時に始めたこと

融資を受ける時に知りたい情報は以下の点。

ポイント

融資を受けられる金額(無担保、可能な限り低金利)

↳自分の生活が苦しくなるようなラインで借りるのは×

入金までの期間(審査~口座に入金まで)

↳公庫は低金利だけれど入金までの時間がかかる為、気に入った物件を購入するまでのスピード勝負に不利。また、実績の無い初心者には融資が厳しい。

これらが分かったらもう大丈夫。自分が借りられる金額内で物件を検索しましょう。できれば融資と物件の検索は同時進行で進めましょう。

gyankame
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ここまで行動すれば行動する気満々になってきます!

仕事の昼休憩にスマホで物件検索

実際に物件の検索はスマホ一台で可能です。私も周りの友人たちに何で検索しているのか?ってよく聞かれますが、そこはいたって普通。大手のアットホームやググって出てくる自分の地域の不動産情報です。

仕事の昼休みや家での隙間時間に検索します。検索条件は500万円以下の中古住宅か土地です。土地で検索しても更地渡し古屋付きといった築古物件は出てきます。

ボロ物件オーナーに関する必要な情報を得る

物件の検索や内覧を続けながらも情報を得る行動を取ることも重要です。情報収集は本や、今はYoutubeからでも可能です。知っておきたい情報は以下。

インプットすべき情報

●購入の判断基準

↳想定利回り(金額にもよるが、ボロ物件だと15~20%)、賃貸需要エリア等

●値引きの為のポイント

例)傾き、シロアリや水漏れ等の瑕疵、物件を売る理由(相続物件は◎)

おススメの本はこちら⇓


おすすめYoutuber!

10分不動産・みわ
プロフィール: 高校を中退して15歳で社会人になって工場で働く。 26歳の時に結婚を考えた時に、 月収17万円しかなかったので副業を始める。 ヤフオク、アフィリエイト、民泊で、 マイナス200万円という失敗をする。 2013年、28歳の時、不動産に出会う。 そこから少しずつ実践をして、 家賃収入1,000万円を達...
戸建投資の専門家サーファー薬剤師
千葉でサーフィンしながら不動産投資する薬剤師です 2013年10月から大手不動産投資ポータルサイト楽待のコラムニストやっとります 2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 所有する戸建の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー 現在戸建15戸購入、重量鉄骨アパート1棟所有...

今の時代、Youtubeでも全然勉強になります。私は昼休みに弁当を食べながら観てますw私が初めての物件を購入するまでにした情報収集で本当に役に立ったのは、正直言ってYoutube。本は実際に一つ目の物件を購入してから読んだ方が頭で理解がしやすかったです。

不動産屋にアポ

物件を検索し、気になる物件があればすぐにアポ。その物件の担当者が付きます。何件か物件を見ながら気の合う担当者がいれば長く付き合う担当者として自分のやりたい賃貸業スタイルを伝えましょう!

私の場合は築古物件のオーナーとして賃貸業や売買です。

自分のやりたいことを伝える(おれは安い客だ)

私の場合、始めての担当者と長く付き合っています。その担当者は不動産業者として1年しか経験のない若手でした。私の購入する物件はせいぜい500万円以下の金額です。一回の契約で不動産屋に入る仲介手数料は良くても40万円以下くらいのもの。下手すれば10万円くらいもあり得ます。

はっきり言って安い客です。

新築の数千万円する物件も100万円くらいのボロ物件も不動産屋の手数料を得るまでの労力に違いはありません。

そんな安い、効率の悪い客であるという事をしっかり自分で自覚しておくこと。その上でも良い物件を紹介してもらったりする為には以下のことに注意すること。

①礼を尽くす

⇒私の場合は内覧のたびにジュース一本奢ってました。これだけでも喜んでくれます。安い客である分、無駄な時間をかけないことや、失礼の無いようにしましょう。

②今後、複数回購入していく可能性を知ってもらう

⇒新築の購入者と違って一回きりの付き合いではなく、何戸も所有していきます。つまり、これから先何回も購入していく可能性があり、一回の手数料は安いが複数回手数料を得られる客であることを知ってもらう為に自分のスタイルを伝えましょう。

気になる物件をガンガン内覧する

最初は相場観が無いのでとりあえず100~400万円くらいの物件の内覧アポを取り、かたっぱしから見学し経験を積みます。

内覧時のポイント

内覧時は同行する不動産屋から情報を得ましょう。

●値引きできそうか?

●物件近隣の家賃相場

●他の内覧者数

●リフォームの相場観

上記4つのことを意識して、買いなのかどうか自分で判断できるように経験を積みましょう。この経験ばかりは本やYoutubeで勉強するよりも実際に見ることが重要です。

結局は最初の1物件購入までがハードルが高い

正直言って一件目を買う時が一番悩みました。

当初の希望では無いがオーナーチェンジ物件を購入した

結局、配管業者の友人と共同で始めることになったにも関わらず、リフォームを必要としないオーナーチェンジ物件行きつきました。

物件は2K、250万円(280万円から30万円の値引き)の築古アパート1区分。

理由は以下の点。

point!

①すでに4万円/月で入居アリ、実質利回り16%以上あった

②アパートの管理体制や組合の雰囲気が良かった

③現オーナーの売却理由が高齢による資産整理で◎

④現入居者が抜けても短大近くで学生向けの賃貸需要アリ!

これらが当初目的であった、セルフリフォームによる付加価値で賃貸!ではなくても購入した理由となります。

これだけ好条件でも悩んだ

やはり初めて購入するだけあってかなり悩みました。

「本当にこの物件で大丈夫か?」「失敗したら大変なことにならないか?」

gyankame
gyankame

購入まではあんなに強気で探していたのにいざとなると雑念が湧いてきますw

それでも購入すると判断した決めてはやはり

・賃貸需要(空室になってもまた借り手があるか?)

・利回り(15%以上)

この2つは最低の判断要素にしています。逆にこれの2つがクリアしていなかったら惚れた物件でもスルーします。

まとめ

以上が不動産賃貸業を始めようと思った動機、融資から物件検索、購入までの流れになります。

今回のオーナーチェンジ物件は総費用(物件価格+購入経費等)で270万円です。

そして月に『家賃4万円ー管理費等4000円=3万6千円』となりました。

友人と共同なので1人の家賃収入は約2万円/月となります。

これで実質利回りは16%です。6年3ヶ月で回収予定です。(金利は4%のフリーローンなので実際はもう少しかかりますが、そこは理学療法士の給料と家賃収入で繰上げ返済します。

まとめPOINT

⇒自己資金は無くても融資条件(金利)と購入物件の利回りからプラス収益が合えば始められる

⇒購入判断の要素は利回りと賃貸需要

⇒本業のスキマ時間でできる

gyankame
gyankame

理学療法士の収入を月に2万円増やそうと思ったら何年かかることやら…。

思い切って始めると報われていない今の理学療法士の収入の補填となり、そしてこれから暗雲立ち込める理学療法士の未来の保険にもなると思います。

2020年現在、このオーナーチェンジ物件から次の築古戸建てを購入し、リフォームに取り組んでいます!

副業
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人生理学療法士だけじゃない。

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