購入物件が大量の残置物(前入居者が退去時に残した物)で後悔…

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2020年7月現在、2コ目の購入ボロ物件は大量の残置物がありました。購入後にかなり後悔しています。そして今だから思う「こうすれば良かった。」を解説します。

もし私の副業で不動産賃貸業の記事⇓

理学療法士の大家生活がスタート!自己資金ほぼ無しから家賃収入を得るまでの行動を解説。

これを読んで自分も不動産賃貸業を始めてみようと思う方がいれば今回の記事も参考にしてみて下さい。最初は始める前に様々なリスクを知っておきたくなりますもんね。

この記事で解決される悩み

⇒残置物があるデメリットって何?

⇒残置物があるメリットって何?

実際に残置物がある物件を購入して自分たちで撤去した私が解説します!

カオス
後悔の自分

残地物撤去…あなどったぜ!!

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残置物がある物件のデメリット

物件を購入する際に残置物の有無はかなりその後に大きな影響を与えます。考えられる影響は以下の通り。

デメリット

⇒撤去に時間がかかり、リフォーム開始が遅れる

⇒撤去業者に依頼すると費用大

⇒購入前に家の劣化部分が見えにくい

残置物があることをメリットにすることも可能ですが、考えなく購入してしまうと必ずデメリットに感じてしまうことがあります。そうならない為にも上記のデメリット3つは必ず把握しておきましょう。

ではそれぞれを解説します。

撤去に時間がかかり、リフォーム開始が遅れる

基本的に500万円以下を扱うボロ物件オーナーは購入後にリフォームをすることで付加価値を付け、買値以上で売却するか、賃貸にします。

その為、購入後からすぐに売却や賃貸に出すことはできず、一定期間リフォームする時間が必要になります。リフォーム期間は売却や賃貸には基本的にできないのでこの間は収入化できないので出来ればリフォーム期間は短く済ませたいですよね。

残置物が多いとこのリフォームに突入するまでに残置物撤去の期間が出来てしまいます

残置物撤去の期間を短くしようと撤去業者に依頼すれば費用がかかるし、費用を抑えようと自分ですると時間がかかります。

カオス
カオス

カオス。

撤去業者に依頼すると費用大

残置物撤去の期間を短くしようと撤去業者に依頼すると結構な費用がかかります。

一般的な費用の相場は1㎡あたり5000~15000円と言われています。私は撤去業者3社に見積もりを出してもらった時は2tトラック一回の搬出相場が6~7万円と言われました。

もちろん残置物の量により1回で終わることもあれば、数回かかることもあります。

ただ、一回で終わるなんてことはまず無いでしょう。私が手掛けている築古戸建ては土地坪が20坪くらいの狭小住宅ですが残置物が多く、2tトラック5回は最低必要だと言われました。

カオス
カオス

2tトラックが5回って、「7万×5=35万!」無理!。

35万円て数千万円の新築購入者にとっては小さい数字ですが、500万円以下のボロ物件を扱う私たちにとっては大きく利回りに影響する金額なのでバカになりません。

購入前に家の劣化部分が見えにくい

これは私も残置物を片付け終わるまで気が付かなかったポイントです。。。(家具等で隠れていた壁や床がひどい汚れ…)

購入前の内覧時には残置物があるとはいえ、それなりに生活動線を確保している状態での配置だったので住宅の劣化部分は家具等で隠れており見抜けませんでした。

しかしいざ片付けてみると家具や家電を置いていた場所が劣化している部分がありました。これは本当に反省点でした。

内覧時に残置物がある場合のデメリット対処

こうしたデメリットに対しては購入前の内覧時に可能な範囲家具を動かして隠れている部分を見ることや、押し入れの中の残置物量確認、撤去費用の想定をしておくことが重要になります。

ここまでデメリットをお伝えしてきましたが、残置物はデメリットだけではありません。残置物があることを活かしたメリットも存在します。

残置物がある物件のメリット

ここからは残地物があることのメリットを解説します。

メリット

⇒撤去費用分の指値ができる

⇒残置物が多いということは売主が物件を高く売る気がない可能性

基本的に残置物があるメリットは購入時の値引きに関することになります。

gyankame
gyankame

ボロ物件オーナーは数万円~数十万円がかなり利回りに影響します。値引きができるポイントがあることは大きなメリットになります!

基本的に売りに出ている物件はボロ物件といえど中を空にして売っているモノが大半です。ですが時々、今回私が買ったような残置物MAXのような物件があります。

こんな残置物を残している売主は私が思うに以下の3点が理由。

①怠慢な売主(片付けるのが面倒)

②相続物件で近くに住んでおらず手が付けられない

③相続物件で、撤去費用すら出せない

大体この3点ではないかと思います。

撤去費用分の指値ができる

上記のいずれにせよ購入後は撤去が必要になります。前述した撤去費用の相場をもとに値引きが可能な場合が多いと思います。

「撤去もこちらでやります。」と言っておもいっきり値引き交渉しましょう。

gyankame
gyankame

私の体験談で解体後更地渡しの古屋付き土地があったんですが、残置物費用の話しをしたら「解体するんで同じじゃないですか?」と言われました。いや、撤去費用が増えるから!と今なら言いたいですが…

残置物が多いということは売主が物件を高く売る気がなく値引きが可能

結局、残置物を残したまま売りにだしている人は家を綺麗に見せて高く買ってもらおうという意識が低いと思います。

これは買い手から値引きされるポイントを残してしまっている状況なので、指値が可能になりやすいです。

残置物の量からその分を値引き交渉しましょう。

まとめ

残置物は値引き交渉のポイントになりますが、正直私が実際に購入した感想としては

「残置物が無いに越したことは無い」

ということです。築古のボロ物件は残置物が無くても古いので元々値引き交渉は可能です。ですからわざわざ残置物の有無で交渉しなくてもいいんじゃないかと思います。

やはり購入後に即リフォームに入って可能な限り早く収益化したいですからね。

まとめPOINT

⇒リフォームが遅れる、住宅の汚点が隠れてしまう

⇒残置物があれば値引き可能

⇒残置物は無いに越したことはない

gyankame
gyankame

内覧時には残置物に注意しましょう。

副業
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人生理学療法士だけじゃない。

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